"Справочное бюро" недавно рассказало о том, как выбрать участок земли под строительство загородного дома или уже с готовым жильем ("КР" № 19 от 8 мая 2008 г.). Сегодня – продолжение темы: как купить и оформить в собственность то, что выбрано. Ведь прежде чем нести деньги за облюбованный кусочек земли и начинать наслаждаться жизнью на природе, надо выяснить несколько важных вещей. И первое, что следует узнать, – все ли в порядке с документами.
По поводу этого утверждения и спорить нечего.
1. Правоустанавливающие документы. Убедитесь в том, что у продавца есть свидетельство о праве собственности на землю и дом. А также в том, что эти документы оформлены и зарегистрированы (попросите показать оригиналы).
Перечень бумаг может различаться в зависимости от категории земель и основания на право собственности. Важно также обратить внимание, на основании чего возникло такое право. Это может быть, к примеру, постановление главы администрации о выделении участка, договор купли-продажи или что-то другое.
2. Кадастровый план. Имейте в виду, что объектами купли-продажи могут быть только земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет и которым присвоен государственный кадастровый номер.
В кадастровом плане содержатся следующие сведения: местоположение земельного участка (адрес); его площадь; описание границ; сведения о категории земель и разрешенное использование земельного участка; экономические и качественные характеристики, а также информация о наличии объектов недвижимого имущества.
Если документам на землю "исполнилось" более пяти лет, необходимо будет получить свежий кадастровый план и справку о стоимости участка – нормативной и кадастровой.
Обратите внимание на назначение и категорию земли. Не всегда тот земельный участок, который вы облюбовали под строительство коттеджа, может подойти для этой цели. Выясните, для чего эта земля предназначена. Вдруг окажется, что на ней нельзя делать то, что вы планируете. Например, если земля предназначена для сенокоса – вы там дом не поставите.
Если участок отнесен к садовым, пожалуйста, выращивайте репу, сажайте крыжовник, стройте дом – никто слова не скажет. До недавних пор возведенные на таких участках дома считались предназначенными только для сезонного проживания. Теперь, по решению Конституционного суда, в них разрешено прописываться на ПМЖ.
Если участок предназначен под огород, разбивайте грядки, сажайте укроп, огурцы с кабачками, но не на каждом таком участке-огороде возможно возвести даже небольшую бытовку, не говоря уже о доме для проживания.
Когда участок определен под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) – нет проблем возвести постройки и при этом еще что-то выращивать – картошку, подсолнухи, рожь, овес...
Возвести загородный дом и потом прописаться в нем можно лишь на землях, которые предназначены под индивидуальное жилищное строительство. Это:
По закону об обороте земель сельхозназначения первоочередное право покупки имеет муниципалитет, то есть местная власть. Продавец обязан оповестить ее о том, что собирается продать участок и предложить право первой покупки. Иначе впоследствии сделку могут признать незаконной. Местная власть, как правило, отказывается от приобретения. Но соблюсти закон необходимо.
Заранее разузнайте, не находится ли выбранный участок в зоне отчуждения, поскольку рядом пролегает газопровод высокого давления (там в зоне 300 метров вообще нельзя ничего строить).
Под участком может также проходить линия связи, электрический кабель или располагаться иной объект, в результате чего земля бывает ограничена в возможном использовании – вплоть до полного запрета возводить капитальные строения.
Следует помнить и про охранные зоны водоемов, линий электропередач, автодорог. В пределах таких территорий использование земли, как правило, ограничено.
Обременение участка может быть установлено сервитутом – правом ограниченного пользования по требованию другого лица (частный сервитут). Например, для прохода. Либо по требованию органа местного самоуправления (публичный сервитут). Например, для строительства районной автодороги.
Еще опасность: в перспективных планах властей могут содержаться самые смелые и дерзкие замыслы относительно земли, на которой расположен "ваш" участок. Поэтому постарайтесь выяснить в местной администрации, не зарезервирован ли, к примеру, участок для госнужд (строительства федеральных трасс, скоростных магистралей). Эта информация не является закрытой.
Для сделки должны быть точно определены границы земельного участка – его точное расположение на местности, включая координаты, длины сторон, площадь, границы смежеств. Участок должен быть нанесен на кадастровую карту, должен пройти регистрацию в "Роснедвижимости" и иметь межевое дело.
Теперь займемся историей: выясним, как участок был приобретен, как переходил от владельца к владельцу и был передан государством в частную собственность. Даже при наличии официальных документов важно убедиться в фактическом расположении участка, было ли действительно проведено межевание, нет ли зарегистрированных строений (если участок физически пуст). Только проведя полный анализ истории участка удастся оценить все риски, которые будут непосредственно влиять на его стоимость. После этого можно принимать решение о покупке.
Во избежание "сюрпризов" никогда не помешает:
